Виды REIT-фондов — преимущества, недостатки и особенности инвестирования

Данный обзор будет особенно интересен для тех, кто предпочитает иметь дело с недвижимостью. В нем я разъясню, что такое REIT-фонд, каковы его особенности, преимущества и недостатки, а также расскажу о видах REITs. Но главное — речь пойдет об инвестициях посредством этого инструмента.

Что такое REIT — фонд

REIT (Real Estate Investment Trust) в переводе с английского означает «инвестиционный траст недвижимости». Такой фонд на инвестируемые средства покупает или строит недвижимые объекты, выдает ипотечные кредиты и осуществляет управление с целью получения прибыли. Из полученной прибыли выплачиваются дивиденды участникам фонда.

Многие считают, что REIT функционирует по аналогии с закрытым паевым фондом и на рынке размещаются паи этого фонда. Но это не так. Управляющая компания REIT – это самостоятельная организация со своими издержками и поступлениями, и в продажу выпускаются акции этой организации.

REIT-фонду присуща одна особенность: он может освобождаться от налога на прибыль, что обуславливает постоянный и достаточный доход для членов фонда. Это весьма привлекает вкладчиков. Но для получения такой льготы в соответствии с законами фонд обязан соответствовать установленным требованиям:

  • ему необходимо направить порядка 75% активов на покупку зданий и сооружений или же на ИЦБ;
  • денежные поступления фонда так же на 75% должны состоять из арендной платы и выплат по ипотечным закладным;
  • 90% полученной прибыли фонд обязан направлять на дивиденды вкладчиков.

Виды REIT

  • Долевой (Equity REIT). Удельный вес таких фондов на современном рынке — 91%. Они формируются по принципу долевого участия, покупают здания и сооружения, сдают их получают прибыль за счет арендных платежей. Для получения дополнительного дохода могут осуществлять перепродажу строений. Управляющей компанией является сам фонд и имеет за это комиссионное вознаграждение.
  • Ипотечный (Mortgage REIT). Такой фонд выдает ипотечные кредиты, выпускает ИЦБ и получает прибыль за счет платежей по этим бумагам. На рыночную долю таких фондов приходится около 7%.
  • Смешанный (Hybrid REIT). Имеет на балансе и недвижимость, и ИЦБ. Прибыль формируется как из арендных, так и из процентных платежей по закладным. Таких фондов существует всего 1% от общего числа.

Преимущества и недостатки REIT-фондов

К преимуществам вложения средств в REIT-фонды можно отнести:

  1. Легкость инвестирования. Направлять средства на жилые или коммерческие объекты весьма непросто: нужно их грамотно выбрать и оформить, обустроить, подыскать съемщиков и самостоятельно регулировать все возникающие вопросы. REIT по минимуму привлекает своих участников к решению подобных вопросов — достаточно выбрать фонд и выкупить пай. Всем прочим занимается управляющая компания.
  2. Доступность вхождения. На приобретение объекта недвижимости потребуется не один миллион рублей, а для вступления в REIT-фонд нужна довольно маленькая сумма. Изначальный вклад в российские фонды может составить лишь 1000 рублей.
  3. Надежность. Деньги, потраченные на недвижимость, меньше подвержены риску по сравнению с ценными бумагами и прочими инструментами. По надежности участие в REIT можно сопоставить с приобретением гособлигаций, но с большим уровнем дохода.
  4. Высокая прибыльность. Аренда всегда предоставляет немаленький доход, особенно, если недвижимость является коммерческой. К тому же цена объектов недвижимости постоянно растет, а соответственно, увеличивается стоимость паев.
  5. Высокая ликвидность. Акции фондов можно очень быстро купить или реализовать во время работы биржи.
  6. Диверсификация инвестиций и стабильность. Рынок недвижимости мало взаимодействует с иными сегментами, а значит, вложения в REIT-фонды выступают хорошим методом диверсификации портфеля инвестора. Цены на здания и сооружения могут понижаться, но меньшими темпами в сравнении с иными активами.
  7. Защита от инфляции. Арендные платежи могут быть увеличены с учетом изменения уровня цен.

Единственным и существенным минусом REIT-фонда выступает зависимость от действий управляющей компании. Она может приобрести не тот объект, прогадать с арендной платой и т.д. Но это компенсируется наличием рычагов регулирования внутри самого фонда.

Ознакомьтесь с тематическим видео, перейдя по ссылке:

Как инвестировать в REIT в России

В РФ REIT-фонды лишь начинают развиваться, но способы подобных коллективных инвестиций уже имеются. При этом необходимо понимать, что иметь на ценных бумагах REIT такой же доход, как, скажем, в США, на отечественном рынке не получится. Главным препятствием выступает пока наше законодательство.

Вкладывать в REIT можно активно или пассивно. При активном инвестировании придется анализировать рынок, изучать компании и многое другое. Пассивное инвестирование подразумевает вложение в инвестиционные фонды, которые распределяют капиталы своих членов и направляют их в различные REIT. Это упрощенный способ для вкладчика.

Вступить в REIT можно несколькими способами:

  • Приобрести REIT на NYSE — Нью-Йоркской фондовой бирже.
  • Купить ETF на REIT. Плюс такого способа заключается в специализации ETF, осуществляющего капиталовложения в конкретные REIT с нужными характеристиками. ETF фонды выступают в отдельном секторе биржи NYSE – NYSE Arca.
  • Купить акции REIT на Санкт-Петербургской бирже. На ней имеется около 30 фондов REIT и этот список все время расширяется. Сейчас на СПБ бирже доступно инвестирование в фонды, пользующиеся мировым признанием, такие как American Tower Corp., Boston Properties, Host Hotels&Resorts.

Как оценить и выбрать REIT для инвестирования

Важно подобрать фонд с хорошими тенденциями роста и высокой прибылью. Именно этот показатель выступает определяющим для REIT, поскольку большая часть его прибыли направляется на выплаты участникам.

К REIT-фондам, как и к любым организациям из любого рыночного сегмента, применимы все известные методы фундаментального и инвестиционного анализа. Грамотный и корректный анализ фонда с целью выяснения его стабильности и перспективности очень важен, поскольку позволяет спрогнозировать возможный рост прибыли в будущем, а прибыль — это основа для получения хороших дивидендов.

Заключение

  1. REIT-организации выступают наиболее надежным способом вложения капитала, поскольку работают с недвижимостью — активом, наименее подверженным колебаниям стоимости. Доходы фонда формируются, в основном, за счет арендных платежей, который могут быть увеличены в любой момент в зависимости от уровня рыночных цен.
  2. Участие в REIT не требует большого стартового капитала, при этом гарантирует стабильный доход, высокую ликвидность, защиту от инфляции и отсутствие риска.
  3. Приобрести паи в фонде можно как на российских, так и на зарубежных биржах. Более простым способом выступает вложение в инвестиционный фонд, который затем распределяет средства участников и приобретает наиболее выгодные акции REIT.
  4. Инвестору важно выбрать фонд с высоким потенциалом роста прибыли. Для оценки организаций можно использовать методы фундаментального и инструментального анализа.