Дисконтирование денежных потоков – метод оценки недвижимости

Оценка коммерческой недвижимости необходима для выявления актуальной цены и прогнозирования притока финансов в будущем. Я предпочитаю один из наиболее распространенных методов оценивания – метод дисконтирования денежных потоков, заключающийся в подсчете стоимости получаемых денежных средств по каждому каналу. Он мне помогает за счет своей глубины и высокой детализации, позволяя учесть множество различных факторов при оценке.

Описание

Метод дисконтирования денежных потоков в оценке недвижимости требуется, чтобы спрогнозировать вероятные финансовые поступления на будущий срок. Это требуется в случае их вероятных изменений с течением времени и, если они будут значительно отличаться от действующих. Подсчет осуществляется на определенный срок и с определением уровня выручки от использования объекта недвижимости по окончании указанного временного периода.

Выделяют три основных методики оценки объекта недвижимости:

1. Затратная.
2. Сравнительная.
3. Доходная.

Первые две методики связаны с полным или частичным прекращением деятельности, а к доходной относятся те, которые функционируют в стандартном режиме и ожидается последующая эксплуатация в заданном или более доходном режиме. В число последних и входит метод дисконтирования денежных потоков.

Способ применим как в целях оценивания при приобретении или продаже, так и для прогнозирования поступления финансовых потоков. Естественно, что потенциальных инвесторов интересует возможная прибыль после приобретения. Посредством дисконтирования денежных потоков возможно выполнить более глубокий анализ, включающий динамику рынка и учитывая неравномерное распределение доходов.

Применение

Практическое применение метода актуально только при наличии определенных данных, предоставляющих возможность оценить объем будущей прибыли. Существует ряд ситуаций, когда подсчет через дисконтированные денежные потоки будет наиболее эффективен:

• потенциальное изменение структуры поступлений в будущем;
• при наличии данных, позволяющих построить прогноз по будущим потокам;
• сезонный характер функционирования;
• это крупный коммерческий объект;
• перед строительством или вводом в эксплуатацию.

Достоинство метода состоит в учете многочисленных факторов и их влияния друг на друга. За счет этого получается сгладить вероятные неточности, связанные с низкой стабильностью, повышенными рисками и сезонностью получения доходов. Учитываются следующие характеристики:

• структурные преобразования;
• дебиторская задолженность;
• капиталовложения;
• приток и отток средств.

Порядок оценки

Оценка объекта недвижимости с помощью дисконтированных денежных потоков производится в 5 шагов:

1. Выбор временного интервала для расчета.
2. Подсчет конкретных показателей.
3. Расчет остаточной стоимости.
4. Определение ставки дисконтирования.
5. Общий расчет.

Определение временного периода для расчета

На данном этапе определяется промежуток времени, для которого считается оценка. Определить конкретный отрезок времени необходимо, чтобы сформировать реалистичный прогноз, который зависит от выбранного временного интервала и объема доступных данных. В большинстве случаев в России выбирается период до 5 лет, а в развитых капиталистических странах – до 10 лет. Менее продолжительный срок в России связан в неустойчивым состоянием экономики, которое не позволяет давать более продолжительные и точные прогнозы.

Подсчет конкретных показателей

После определения сроков прогнозирования производится подсчет показателей на каждый прогнозируемый год на основании прошлых данных. Во время оценки принимаются во внимание операционные показатели, общее состояние рынка недвижимого имущества. Российская особенность состоит в том, что анализируются не все потоки, а только доходные.

От оценщика требуется определить прошлый размер прибыли и расходы по указанному объекту. С учетом тенденций движения рынка строится прогноз по предполагаемой прибыли и убыткам. Для более точных подсчетов вычитается налог на имущество или землю, капитальные инвестиции, долговые обязательства и учитываются эксплуатационные издержки. Амортизация не учитывается, потому что она не относится к фактическим денежным потокам.

Расчет остаточной стоимости

Расчет остаточной стоимости выполняется на основании колебаний рынка, возможных изменений цены в ходе срока эксплуатации, стоимости аналогичных объектов, капитализации доходов на следующий год после крайнего года, на который строится прогноз. Капитализация определяется своими силами. Другой показатель, который должен быть учтен – ставка дисконтирования, представляющая отражение объема средств, которые могут быть получены в перспективе.

Определение ставки дисконтирования

Наиважнейший параметр при подсчете по методу дисконтированных денежных потоков – ставка дисконта. Именно данный показатель отражает степень финансовых поступлений, ожидаемых по окончании определенного срока прогнозирования. Именно ставка дисконтирования наглядно показывает соотношение между рисками и доходами.

Известны несколько способов подсчета ставки:

• кумулятивное построение;
• сравнение альтернативных вложений;
• выделение;
• мониторинг.

Самый распространенный способ – кумулятивный, который широко применяется за счет своей простоты. Указанный способ учитывает все возможные риски, которые суммируются при вычислении.

При сравнении альтернативных вложений оценивается потенциальная привлекательность для инвестора, которая заключается в ожидаемой прибыли. Выделение заключается в сравнении сделок с подобными объектами. Метод мониторинга заключается в общем наблюдении за рынком.

Выявление ставки дисконтирования не может обойтись без учета списка компенсаций:

• низкорисковые вложения;
• низкая ликвидность;
• общий риск;
• инвестиционное руководство.

Непосредственно общий расчет

При осуществлении общего расчета по методу дисконтирования денежных потоков необходимо исходить из того, что стоимость остатков за крайний год прогноза должна быть дисконтирована и добавлена к сумме ее вложений. Для проверки расчетов используется равенство между итоговым показателем, а также суммой остатков и вероятных денежных потоков.

Формула расчета:

Используемые обозначения:

• PV – определяемая стоимость;
• Ct – денежные поступления в течение периода t;
• i – ставка дисконтирования;
• R – стоимость остатков;
• n – продолжительность прогноза.

Практическое применение

В качестве примера расчета по методу дисконтирования денежных потоков возьмем обычную ситуацию приобретения объекта в целях последующей сдачи в аренду в течение пяти лет. На каждый год установлены определенные суммы арендной платы (в рублях):

1. 20 000.
2. 25 000.
3. 30 000.
4. 35 000.
5. 40 000.

Стоимость объекта составляет 150 000 рублей, а ставка дисконта – 12%.

Затем по формуле просто суммируем полученные значения:

PV = 17 857,14 + 22 321,43 + 26 785,71 + 31 250,00 + 35 714,29 + 133 928,57 = 267 857,14 руб.

Так и вычисляется объем вероятных будущих денежных потоков объекта недвижимости.

Итоги

• Метод дисконтированных денежных потоков – один из распространенных способов оценки недвижимости.
• Относится к доходной группе методик.
• Используется для прогнозирования будущих денежных поступлений.
• Также используется во время оценки при покупке или продаже.
• Учитывает множество факторов.