Внутренняя норма доходности (IRR) и описание ее графического метода расчета

В этой статье я расскажу, что значит показатель IRR и разберу его формулу расчета, рассмотрю основное применение показателя и покажу отдельный пример расчета. Также в статье будут проведены несколько формул для расчета — дальнейшего определения индекса IRR и имеются примеры постепенного счета показателя с анализированием полученных итогов.

Как расшифровывается IRR? Это значение транслируется на наш язык как: «внутренняя норма значения дохода». Таким обозначением был назван один из нескольких классических способов для проведения грамотной оценки инвестиционных направлений.

В сети существует множество материалов и статей, которые представляют собой емкий текст по этой теме, в том числе книги экономического анализа. Основной недостаток данных книг заключается в том, что в этих материалах содержится чересчур много сложных формул и математики, а также недостаточно объяснений на примерах.

В данном тексте показана не только рабочая формула и способ для обозначения индекса IRR, но также имеются сведения о расчетах данного показателя с анализом итоговых значений.

Если говорить простыми словами, то IRR(либо внутренний показатель доходности) является процентной ставкой, на основе которой установленная цена всех финансовых потоков инвестпроекта (если же попытаться описывать другими словами) равняется «0». Это обозначает, что при подобной процентной ставке вкладчик сможет вернуть собственную инвестицию и таким образом окупиться, но не больше.

Важно научиться самостоятельно высчитывать размер внутреннего показателя доходности IRR, либо, как про нее говорят, внутреннего показателя рентабельности.

Математика для проведения расчета IRR

Она достаточно простая. Разумнее всего рассмотреть расчет на самых простых примерах. Для проведения расчета значения NPV инвестиционного проекта в одной из старых статей на данном портале применялись проекты А и Б с равным значением первоначальной инвестиции, однако с различными по объему притоками финансов в последующие 3 года. Удобно применять выше обозначенные примеры для более лучшего понимания формулы IRR.

Приведенная (к настоящему времени) цена большинства денежных векторов будет высчитываться согласно формуле:

NPV formula CF

В которой NPV — обозначает чистую приведенную цены, а значение CF — финансовые потоки, R — процентная ставка, цена капитала, 0, 1, 2, 3, 4 — число временных отрезков(периодов) от настоящего момента.

Если мы попробуем сравнять значение NPV до нуля и заменить значение CF финансовыми потоками, которые будут соответствовать всем проектам, в таком случае в описанном уравнении сохранится лишь одна единственная переменная — это переменная R. Процентная ставка, которая станет решением для обозначенного уравнения, то есть при которой слагаемые формулы в сумме равняются «0», получит название IRR.

Графический способ для проведения расчета значения IRR

До того, как появились первые персональные компьютеры применялся только традиционный — то есть графический способ для расчета показателя IRR.

Далее по тексту вы можете увидеть направленные графики изображения смены значения NPV в зависимости от размера ставки по проценту. Для создания таких графических изображений вы должны увидеть показатель NPV, далее вставляя его в формулу с различными значениями показателя сброса цены.

На изображении выше идет голубой график в виде обозначения — это проект А, там же вы можете увидеть красный график — это второй проект Б. Графики пересекаются с осью X (в месте NPV проекта графики равны «0»), что создает IRR для данных проектов. Несложно понять, что подобный метод рассмотрения проецирует IRR значение, которое аналогично увиденным в Excel значениям внутренней нормы денежной доходности обозначенного проекта.

Как правильно пользоваться IRR для проведения оценки инвестпроектов

Каждый новый инвестиционный проект подразумевает собой какое-то первоначальное вложение, что спровоцирует поступления финансов впоследствии (это было бы идеально). Но что демонстрирует внутренний показатель доходности? Этот показатель демонстрирует процентную ставку по кредитной сумму, при действии которой клиент не понесет потери от своего вклада, другими словами итогом финансовых притоков и потерь в общем будет «0» — клиент не получает прибыли, однако все же не несет потери.

В таком случае прямая денежная инвестиция должна вернуться с приходом денег впоследствии , однако в целом клиент вряд ли что-то заработает.

Говоря по-другому, если ставка по заемной сумме меньше, нежели инвестирования, то кредитные (заемные) деньги создадут прибавочную цену. Причина: данный проект создаст значительный процент дохода, даже более значительный, чем суммарная цена всего финансового капитала (нужная для вложения).

Более подробно разобрано в этом видео:

К примеру, если вы решили обратиться в банк с целью взять кредит под 14%, чтобы инвестировать деньги свой проект, приносящий 25% дохода, тогда вы сможете нажиться на этом проекте.
Если вы занимались расчетами, но они оказались неверны, тогда как внутренний показатель нормы доходности бизнеса менее 15%, — вам потребуется вернуть банку больше денег, чем вы сможете заработать на своем бизнесе.

Другими словами, вы только потеряете деньги и понесете убытки.
(Банк поступает сходным образом. Он хранит у себя деньги населения, например, под 11% в год и старается на этом заработать, параллельно выдавая населению займы под 15% и более годовых. До того момента, пока ставка по получаемым депозитам является меньшей, нежели размер ставки по начисляемым кредитам, банк живет на разницу по этим суммам).

После проведения расчета значения показателя IRR, вы узнаете наивысший возможный уровень цены кредитного капитала. Если показатель цены капитала (на основе которой фирма все еще способна привлечь финансовый поток) станет выше, нежели внутренний показатель доходности (IRR), то данный проект начнет терять свои позиции — учитывайте это.

Если итоговая цена капитала ниже, нежели показатель IRR, в этом случае фирма в определенном смысле начнет действовать как обычный банк — или существовать на разницу ставок по процентам в кредитовании и показателем рентабельности денежных вложений.

Чтобы суть и следствие IRR стала более понятной, стоит привести еще один пример из реальности, с которым многие уже сталкивались в своей жизни.

Пример — приобретение дома или квартиры. Цель — получать деньги за ренту ежемесячно

Деньги можно использовать как угодно, например приобрести загородный дом или квартиру в столице, далее вы просто сдаете ее в аренду в течение 3 лет, а после завершения срока аренды продаете ее на вторичном рынке, чтобы получить назад свои деньги. Финансовый поток от подобного проекта будут достаточно сходен с финансовыми потоками от вложения.

Установим, что выплаты за съем квартиры для простоты выплачиваются жильцами на 12 месяцев вперед, а цена такой квартиры спустя даже 3 года сохраняется на прежнем уровне. В примере специально упрощаем расчеты (более трудные расчеты можно провести самому).

Для организации расчета была выбрана первая попавшая в сети квартира в Северной части столицы. Сдача такой квартиры будет приносить 30 тысяч рублей за один месяц проживания. Деньги на уплату налогов для более понятных расчетов сознательно не учитываем.

Таким образом, плата за аренду жилья в течение 12 месяцев достигнет 30 тысяч рублей(умножаем на 12) = 360 тысяч. Даже без расчета значения IRR вы можете заметить, что обычный банковский вклад является более выгодным с точки зрения заработка, что достаточно просто доказать, если вы рассчитываете внутренний показатель доходности — он ниже, если сравнивать с IRR.

При получении денег с ренты стандартной городской квартиры на протяжении трех лет, с учетом ее реализации в конце срока аренды — IRR значение достигнет отметки 6 процентов.

Если вы не имеете наследства в размере 6 миллионов рублей, то идти в банк и брать данную сумму в кредит, чтобы купить квартиру и сдавать ее — попросту безумие, поскольку ставка кредитования в настоящее время куда выше, нежели 6% показателя внутренней доходности этого проекта.

Причем на IRR не влияет количество сдаваемых в аренду лет, ведь внутренний показатель доходности будет на таком же уровне, если вместо 3 лет вы будете жить на ренту 10 лет.

Итоги

• Internal Rate of Return — по сути это «внутренняя норма показателя доходности». Так был назван один из нескольких классических способов для проведения грамотной оценки инвестиционных направлений.
• Если ставка по процентам получаемой взаймы суммы будет менее ставки инвестирования, то кредитные средства создадут прибавочное значение цены. Причина: подобный инвестиционный проект создаст значительный процент дохода, даже больший, чем максимальная цена капитала (требуемая для создания вклада).
• Если маркер цены (на основе которого фирма все еще способна привлечь финансы) будет выше, нежели показатель дохода проекта (IRR), то данный проект сулит убытки — помните это.
• До того момента, пока депозитная ставка является меньшей, нежели размер ставки по начисляемым кредитам, банк живет на разницу по этим суммам.
• В случае со сдачей квартиры в аренду в примере выше — на IRR не влияет число лет, на протяжении которых квартира сдавалась владельцами — внутреннее значение доходности будет на сходном уровне, даже если вы хотите ее сдавать в течение 10 лет.