Понятие и виды облигаций с ипотечным покрытием — выгоды и риски

Я отношусь к числу тех людей, кто предпочитает стабильность и не склонен рисковать своими капиталами. Если и вы такого мнения — этот обзор для вас. В нем я поделюсь опытом об инвестировании в ипотечные облигации и информацией о процедуре.

Понятие ипотечных облигаций

Ипотечные облигации — это бонды, где обеспечением является недвижимость в залоге по кредиту. Главная цель их размещения — привлечение кредитными организациями денег для оформления кредитов на улучшение жилищных условий. Регулируется обращение этих бумаг ФЗ № 152 от 11.11.2003 года. Подобные бонды распространены за рубежом, в нашей стране этот рынок пока еще не слишком развит.

Подобное привлечение инвестиций проводится банками посредством особой процедуры — секьюритизации. Кредитные организации проводят выборку кредитов на покупку жилья с высоким уровнем погашения и формируют долговые бумаги. Они могут осуществлять эмиссию купонов самостоятельно или передавать эту функцию ипотечному агентству.

Не любой кредит применяется в качестве обеспечения, а лишь те, которые удовлетворяют установленным требованиям:

1. Оставшаяся задолженность — не более 80% от рыночной стоимости объекта недвижимости.
2. Замена имущества по договору не может быть произведена в одностороннем порядке.
3. Заложенная недвижимость застрахована.
4. Предметом кредита выступают денежные средства.

Недвижимость, являющаяся залоговой по проблемному займу, не может участвовать в обеспечении.

Параметры ипотечных облигаций

1. Периодичность выплат. Производятся ежемесячно согласно погашению платежей по кредиту заемщиком.
2. В состав выплаты по облигации включаются процентная и амортизационная части. Вторая составляющая может погашаться согласно графику либо досрочно в полной мере, поскольку клиент банка вправе при наличии возможности досрочно закрыть долг по ипотеке.
3. Величина прибыли прямо пропорциональна имеющимся рискам. Чем вероятнее невыплата долгов, тем выше купонная ставка.

Виды ИЦБ

Ипотечные ценные бумаги (ИЦБ) подразделяются на:

• облигации с ипотечным покрытием;
• ипотечный сертификат участия;
• закладные.

Облигации с ипотечным покрытием — это бонды, погашение которых целиком или в части обеспечивается залогом ипотечного покрытия. Это значит, что при неспособности эмитента выкупить назад свои купоны, держатель возместит свои средства и проценты за счет обязательств по ипотеке. Выпуск таких облигаций разрешен только лицензированным банкам или ипотечным агентствам.

Ипотечный сертификат участия — именной купон. Он не имеет номинальной стоимости, но предоставляет держателю долю в залоговом имуществе. Эмиссию подобных купонов вправе может осуществлять только АО с особой лицензией Центробанка.

Закладная – это именная облигация, гарантирующая возврат инвестиционных средств посредством залога недвижимости. Закладные составляются банками при передаче жилья в залог по кредиту.

Ознакомьтесь с тематическим видео:

Принцип работы, выпуск и покупка ипотечных облигаций

Функционирование ипотечных облигаций выглядит так:

1. Банк предоставляет ипотеку под 12-14% годовых, однако испытывает потребность в деньгах для ее выдачи.
2. С целью получения быстрого финансирования он проводит эмиссию облигаций под залог недвижимости по имеющимся ипотечным кредитам.
3. Прибыльность купонов — примерно 5-6% годовых. Процедура выплат по облигациям утверждается банком в процессе выпуска и определяется рядом факторов, но главным из них выступает риск невыполнения обязательств заемщиками банка.

Размещать ИЦБ в соответствии с федеральными законами разрешается исключительно банкам и ипотечным агентствам. Проценты по купонам выплачиваются каждый месяц, но не реже раза в год.

Приобрести купоны, обеспеченные ипотекой, можно на фондовой бирже. Инвестор может заключить сделку самостоятельно или посредством брокера.

Рынок ипотечных облигаций в России

Понятие рынка ИЦБ в Российской Федерации возникло в 2003 году. Тогда же был введен и первый федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах». Он дал определение двум терминам: облигации с ипотечным покрытием и ипотечный сертификат участия. Эти инвестиционные инструменты стали интересны страховщикам и инвестиционным фондам. Правда, их привлекала не прибыльность новых бондов, а их ликвидность и низкий уровень риска.

Первой компанией, созданной для осуществления выпуска ИЦБ на отечественный фондовый рынок стала «ГПБ Ипотека», а инициативу эмиссии взял на себя «Газпромбанк». Другой специализированной компанией стало Агентство ипотечного жилищного кредитования.

Благодаря ипотечным облигациям банки смогли пополнить свои бюджеты почти на 122 млрд. рублей. Лидером стало АИЖК, получившее 59,2 млрд. рублей, следующее место в рейтинге заняла банковская группа ВТБ (45,3 млрд. рублей за 6 сделок). На третьем месте стоит «ГПБ Ипотека» — 22,8 млрд. рублей.

В настоящее время ВТБ настроен на увеличение продаж ипотечных облигаций по ставкам, превышающим депозитные, — до 9%.

Выгоды и риски

Ипотечные ценные бумаги предлагают инвесторам ряд выгод:

• надежность;
• доступность;
• устойчивый доход;
• возможность быстрой продажи без существенных потерь в цене.

Не лишены они и минусов. К ним относятся:

• сравнительно небольшая доходность,
• высокая вероятность досрочного погашения.

В мировой истории ИЦБ однажды уже проявили себя в качестве виновника экономического кризиса. Это случилось в 2008 г в США, а затем кризис приобрел масштабы мирового. Неконтролируемая эмиссия купонов с низким уровнем обеспечения, сопровождающаяся большим числом невыплат по кредитам, стала причиной обрушения большого числа кредитных учреждений.

Ипотечный рынок рос, как и стоимость жилья. В связи с чем ипотека выдавалась всем подряд без проведения проверки платежеспособности. С целью скорейшего получения прибыли под оформленные кредиты банки тут же выпускали и продавали ИЦБ. Привлеченные средства шли на предоставление новых ипотечных кредитов, и вся процедура начиналась заново.

Вся эта финансовая пирамида обрушилась осенью 2008 года. Последовали такие события, как:

• резкое снижение цен на жилье;
• падение платежеспособности заемщиков;
• ухудшение качества обслуживания кредитов.

Следствием стало то, что большинство ИЦБ осталось без обеспечения. А кредитные организации, являющиеся эмитентами, не смогли погасить долги перед инвесторами и объявили дефолт.

Несмотря на печальный опыт, ипотечные облигации по сей день представляют собой перспективный инвестиционный инструмент как для кредитного сектора, так и для инвесторов.

Заключение

1. Облигации, обеспеченные ипотекой, представляют собой надежный финансовый инструмент, защищенный от рисков и приносящий стабильный доход.
2. Российский рынок ипотечных облигаций существует с 2003 года и регулируется федеральным законодательством. На сегодняшний день крупнейшими эмитентами данного вида купонов выступают ВТБ, АИЖК и «ГПБ Ипотека».
3. Приобрести ипотечные бонды можно на фондовом рынке самостоятельно или через брокера.
4. В случае неспособности эмитента вернуть инвестору долг, последний может обратить взыскание на ипотечное покрытие. Это позволяет держателю облигаций не только сохранить свой капитал, но и компенсировать сумму начисленных процентов.